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O que são Fundos imobiliários?

24 agosto / GX INVESTIMENTOS
O que são Fundos imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são uma espécie de mecanismo que a Bolsa de Valores possui para investir em imóveis. É através desse fundo que o investidor consegue se tornar sócio de grandes empreendimentos imobiliários, com o objetivo de obter retorno pela exploração da locação, arrendamento, venda do imóvel, entre outros.

Os FII são classificados entre Fundos de Tijolo e Fundos de Papel, isto é, pelo tipo de ativo em que eles investem:

- Fundos de Tijolo

Fundos de tijolo podem ser formados por imóveis rurais ou urbanos, com fins comerciais ou residenciais. Ou seja, esses são os FII’s que investem em imóveis físicos e lucram com o aluguel, venda ou arrendamento dessas propriedades. Além dos proventos mensais, o investidor pode, muitas vezes, acompanhar a valorização dos imóveis do fundo refletidos no preço da cota. Alguns exemplos são: shoppings centers, lojas, supermercados, agências bancárias, galpões industriais e lajes corporativas.

 - Fundos de Papel

 Fundos de papel podem investir em cotas de outros Fundos (Fundo de Fundos) ou em ativos financeiros do mercado imobiliário (títulos ou valores mobiliários) geralmente de renda fixa, e que apresentam uma rentabilidade maior que o CDI. É dessa maneira que os Fundos de papel apresentam rendimentos, lucrando com o pagamento de juros de investimentos em papéis imobiliários. Alguns exemplos são: CRIs, LCI e letras hipotecárias.

Também podemos fazer outra classificação, mais específica, tendo como critério os distintos objetivos de obtenção de renda desses FIIs (aluguel, compra e venda de ativos financeiros, etc), veja a seguir:

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Os fundos de desenvolvimento imobiliário utilizam os recursos captados para desenvolver projetos, tais como a construção de imóveis residenciais. Aos cotistas desse tipo de FII, são distribuídos os rendimentos do lucro das vendas das unidades, durante o período de construção e de entrega dos prédios.

Fundos de Renda Shoppings

Aqui no Brasil, os shoppings são uma das principais atividades de entretenimento das famílias, e como o próprio nome sugere, os FII de renda shoppings investem em Shoppings centers e cujo os proventos vêm da locação de salas. Por isso, para investir nesse tipo de FII também é importante analisar a localização, administração e principais lojas no espaço.

Fundos de Renda Lajes Corporativas e Galpões Industriais

Lajes corporativas são imóveis (escritórios ou salas) corporativos do tipo comercial normalmente locadas para empresas de grande porte. Sua classificação pode variar da mais alta, AAA, até a mais baixa, C. Portanto, além da análise padrão, para investir nesse tipo de FII é aconselhável se informar sobre a localização, qualidade do imóvel, locatários e tempo de contrato.

Fundos Imobiliários de Hotéis

São os FII que exploram o ramo de hotelaria. Sendo um setor extremamente sensível aos eventos e ao contexto internacional de forma geral, é aconselhável cautela na hora de investir.

Fundos Imobiliários Educacionais

São os FII que alugam imóveis para faculdades e universidades. Geralmente seus imóveis são alugados para um inquilino único, e com contratos longos. Assim como outros FII de renda, por exemplo os FII de shoppings centers, a renda é variável, pois é condicionada à receita do locatário.

Fundos Imobiliários de Hospitais

Como descrito no nome, são fundos de renda detentores de imóveis locados para hospitais. É uma pequena categoria de FII, pois possuímos, atualmente, apenas dois fundo desse tipo no Brasil.

Fundos de Fundos

Fundos de Fundos (FOF’s) lucram através da negociação de imóveis. Os gestores do FOF’s buscam comprar as unidades enquanto o mercado está deprimido para, posteriormente, vender quando o mercado estiver em alta. Os FOF’s são fundos considerados arrojados, pois seu desempenho depende das diversas circunstâncias econômicas e da eficiência do gestor. Apesar disso, como os FOF’s costumam ter de 20 a 25 fundos imobiliários no portfólio, essa pulverização de ativos gera, naturalmente, uma dissipação de riscos específicos.

Fundos de Compra e Venda de Imóveis

São FII mais comuns nos EUA, mas que também existem no Brasil e que visam lucro nas transações de compra e venda de imóveis. A gestão desse tipo de FII é comprar imóveis quando o ciclo econômico parece ruim, e vende ativos do portfólio quando o cenário melhora.

Fundos de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Certificados de Recebíveis imobiliários (CRIs) são títulos de renda fixa de crédito privado equivalentes a uma promessa de pagamento futuro, nesse caso referente a imóveis. Esse pagamento futuro é corrigido por um índice de mercado (IGP-M ou IPCA) mais um taxa pré-definida. Ou seja, esses FII não possuem imóveis físicos gerando renda através da locação ou venda, mas são operações que ocorrem no mercado financeiro e imobiliário.

Fundos Híbridos (Papel e Tijolo)

Os FII híbridos ou mistos são os que investem em mais de uma classe de ativo financeiro, podendo investir em imóveis físicos, e gerando receita através da locação, arrendamento e venda, ou investir em CRIs, LCIs ou em outros fundos imobiliários. A vantagem desse tipo de FII é a diminuição do risco específico e pulverização do investimento.

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